Ιδιοκτήτες ακινήτων σπεύδουν στα
συμβολαιογραφικά γραφεία για να μεταβιβάσουν ακίνητα στα παιδιά τους
πριν από την αλλαγή του χρόνου και την ενεργοποίηση των νέων
αντικειμενικών αξιών, αλλά στην πλειονότητά τους εγκαταλείπουν την
προσπάθεια όταν έρχονται αντιμέτωποι με το ύψος του τελικού λογαριασμού.
Συνειδητοποιούν από πρώτο χέρι γιατί η Παγκόσμια Τράπεζα κατατάσσει την Ελλάδα στην 153η χειρότερη θέση του πλανήτη όσον αφορά τις διαδικασίες μεταβίβασης ενός ακινήτου. Αντιλαμβάνονται ότι για να ολοκληρωθούν τα 11 διαφορετικά βήματα που απαιτούνται για μια μεταβίβαση χρειάζονται κατ’ ελάχιστον 20 ημέρες προετοιμασία αν όλα πάνε καλά ή ακόμη και δύο μήνες αν κάτι «στραβώσει» κατά τη γραφειοκρατική διαδικασία, η οποία παραμένει σχεδόν εξ ολοκλήρου χειρόγραφη.
Οσον αφορά το κόστος μεταβίβασης, ακόμη και αν δεν χρειαστεί να καταβληθεί φόρος –το αφορολόγητο των γονικών παροχών παραμένει στις 150.000 ευρώ και καλύπτει τις περισσότερες μεταβιβάσεις– μπορεί να ξεπεράσει –σε πραγματικούς όρους– το 3%-4% της αξίας του ακινήτου. Δεν είναι μόνο τα συμβολαιογραφικά έξοδα, οι αμοιβές του μηχανικού που θα πιστοποιήσει ότι δεν υπάρχουν παραβάσεις και τα έξοδα μετεγγραφής. Τυχόν πολεοδομικές παραβάσεις θα πρέπει να τακτοποιηθούν. Αυτομάτως, η εφορία θα ζητήσει αναδρομικά τον ΕΝΦΙΑ από το 2013. Ο δήμος θα απαιτήσει το ΤΑΠ από το… 2009 ή το 2013, η εφορία μπορεί να αξιώσει την πληρωμή οποιασδήποτε βεβαιωμένης ή ληξιπρόθεσμης οφειλής για να δώσει φορολογική ενημερότητα, ενώ στο «παιχνίδι» έχει μπει και ο ΕΦΚΑ ο οποίος ζητάει «λευκό μητρώο» για να δώσει την απαραίτητη ασφαλιστική ενημερότητα.
Ολόκληρη η δημόσια διοίκηση χρησιμοποιεί πλέον το «μπλοκάρισμα» της μεταβίβασης ακινήτου ως την απειλή για να πιέσει τους ιδιοκτήτες να τακτοποιήσουν όλες τις αμαρτίες του παρελθόντος. Η τακτοποίηση της παραμικρής πολεοδομικής παράβασης, εκτός από το πρόστιμο και την αμοιβή του μηχανικού «γεννά» αναδρομικές εκκρεμότητες. Την ώρα των γονικών παροχών –ή γενικότερα των μεταβιβάσεων– η δημόσια διοίκηση ελέγχει:
1. Αν υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις. Αν υπάρχουν πρέπει να τακτοποιηθούν, ενώ πρέπει να πληρωθεί τουλάχιστον το 30% του προστίμου που θα προκύψει για να προχωρήσει η μεταβίβαση.
2. Τακτοποίηση επιπλέον τετραγωνικών «γεννά» υποχρέωση αναδρομικής καταβολής του ΕΝΦΙΑ από την 1η ημέρα θέσπισής του, δηλαδή από το 2013.
3. Το πιστοποιητικό του ΤΑΠ είναι επίσης απαραίτητο. Για να το χορηγήσει ο δήμος, πρέπει να μην υπάρχουν οφειλές, ενώ η τακτοποίηση αυθαίρετων χώρων «γεννά» αναδρομικές υποχρεώσεις είτε από το 2009 είτε από το 2013.
4. Χωρίς φορολογική ενημερότητα, δεν μεταβιβάζεται το ακίνητο. Για να προχωρήσει η γονική παροχή, πολλές φορές καλείται ο γονέας να πληρώσει ακόμη και επόμενες δόσεις (ΕΝΦΙΑ Δεκεμβρίου και Ιανουαρίου κλπ.) για να μην μπλέξει σε έναν γραφειοκρατικό κυκεώνα απόκτησης της φορολογικής ενημερότητας.
5. Πιστοποιητικό μη οφειλών ζητείται και από τον ΕΦΚΑ εφόσον αυτός που μεταβιβάζει ακίνητο έχει επαγγελματική ιδιότητα. Στην πραγματικότητα, μετά τον Ιανουάριο του 2017, το πιστοποιητικό του ΕΦΚΑ ζητείται από όλους όσοι μεταβιβάζουν ακίνητο.
Παράδειγμα
O γονέας που κατέφυγε στον συμβολαιογράφο για να μεταβιβάσει ένα ακίνητο στην κόρη του και στην εγγονή του βρέθηκε αντιμέτωπος με ένα μεγάλο δίλημμα. Για μια μεταβίβαση 200.000 ευρώ με γονική παροχή και δωρεά 150.000 ευρώ στην εγγονή να πληρώσει τα 500 ευρώ του φόρου μεταβίβασης και τα… 45.000 ευρώ σε αναδρομικούς φόρους, πρόστιμα και προσαυξήσεις, ή να αφήσει το πρόβλημα να μεγαλώνει ανεξέλεγκτα με την πάροδο των ετών. Στο συγκεκριμένο ακίνητο –το παράδειγμα είναι πραγματικό– είχε πολεοδομικές παραβάσεις, η τακτοποίηση των οποίων απαιτούσε την καταβολή προστίμου 21.000 ευρώ. Από αυτά οι 7.500 ευρώ θα έπρεπε να πληρωθούν «επιτόπου» για να προχωρήσει η διαδικασία της μεταβίβασης. Η τακτοποίηση δημιούργησε και αναδρομικές υποχρεώσεις από ΕΝΦΙΑ και συμπληρωματικό φόρο συνολικού ύψους 11.000 ευρώ. Τα συμβολαιογραφικά έξοδα υπολογίστηκαν στις 3.800 ευρώ μαζί με τον ΦΠΑ, ενώ στο άμισθο υποθηκοφυλακείο –οι υπηρεσίες του οποίου επίσης υπόκεινται σε ΦΠΑ– χρειάστηκαν επιπλέον 3.450 ευρώ. Τέλος, περίπου 6.500 ευρώ απαιτήθηκαν και από τον δήμο για το αναδρομικό ΤΑΠ και τις προσαυξήσεις.
Ακόμη και στις περιπτώσεις ακινήτων που δεν υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις, οι ενδιαφερόμενοι θα χρειαστεί να πληρώσουν τον μηχανικό για το σχετικό πιστοποιητικό που προβλέπει ο νόμος, τον συμβολαιογράφο, τα έξοδα μεταβίβασης και φυσικά να προπληρώσουν τις όποιες βεβαιωμένες οφειλές στην εφορία για να βγουν εύκολα οι φορολογικές ενημερότητες. Ακόμη και αν δεν επιβληθεί φόρος, τα συνολικά έξοδα μεταβίβασης ξεπερνούν το 2% σε πραγματικούς όρους.
ΠΗΓΗ
============================
Το ζήτημα επανέφερε χθες η ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων), ζητώντας για ακόμα μια φορά την παροχή νέας παράτασης της όλης διαδικασίας, τουλάχιστον μέχρι την 20ετία, ώστε να ευθυγραμμιστεί με τον Αστικό Κώδικα, ο οποίος άλλωστε προβλέπει απώλεια κυριότητας λόγω 20ετούς «έκτακτης χρησικτησίας».
Σύμφωνα με εκτιμήσεις ανθρώπων που παρακολουθούν τη σχετική διαδικασία, υπολογίζεται ότι τα ακίνητα που δεν δηλώθηκαν προσεγγίζουν τις 300.000 πανελλαδικά, αν και ουδείς είναι σε θέση να δώσει έναν ακριβή αριθμό.
Εξ αυτών, περίπου τα 2/3 εκτιμάται ότι είναι ούτως ή άλλως ακίνητα του Δημοσίου που δεν προχώρησε στη δήλωσή τους, κάτι που σημαίνει ότι το υπόλοιπο 1/3 αφορά ιδιωτικές περιουσίες, διαμερίσματα, καταστήματα, αποθήκες και οικόπεδα, αρκετά εκ των οποίων σε περιοχές με υψηλή εμπορική αξία. Σύμφωνα με αναφορές υποθηκοφυλάκων, μόνο στα βόρεια προάστια έχουν καταγραφεί περισσότερα από 5.000 ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη (όπως χαρακτηρίζονται όσα δεν δηλώθηκαν ποτέ). Ετσι, η διαδικασία κτηματολόγησης σε 20 περιοχές της Αττικής και της Θεσσαλονίκης και άλλες 91 ανά την επικράτεια κινδυνεύει να εξελιχθεί σε μια άνευ προηγουμένου διαδικασία μεταβίβασης ακινήτων ιδιωτών στα χέρια του Δημοσίου.
Πάντως, δεν φαίνεται να υπάρχει σχετική διάθεση από την πλευρά της κυβέρνησης, καθώς ήδη από τον προηγούμενο Ιούλιο, το υπουργείο Οικονομικών εξέδωσε σχετική εγκύκλιο (ΠΟΛ. 1137/18.7.2018), όπου καθορίζονται οι επιμέρους κινήσεις για τη μεταβίβαση των ακινήτων «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Δημόσιο. Μάλιστα, ζητείται από το Ελληνικό Κτηματολόγιο να γνωστοποιήσει όλα τα σχετικά ακίνητα στους αρμόδιους φορείς του Δημοσίου (εν προκειμένω στο υπ. Οικονομικών, εφόσον πρόκειται για αστικά/αγροτικά ακίνητα και στο υπ. Περιβάλλοντος εφόσον πρόκειται για δασικές εκτάσεις), προκειμένου να ελέγξουν και να παραλάβουν τα ακίνητα αρμοδιότητάς τους για διαχείριση.
Αλλο ένα σοβαρό ζήτημα που θίγει η ΠΟΜΙΔΑ αφορά τη διεκδίκηση από το Δημόσιο και δεκάδων χιλιάδων άλλων ιδιωτικών ακινήτων, κυρίως εκτός σχεδίου, αλλά ακόμα και εντός των μεγάλων αστικών κέντρων. Πρόκειται για ακίνητα τα οποία δήθεν είχαν κάποια στιγμή στο παρελθόν δασικό χαρακτήρα, οπότε οι πολίτες αναγκάζονται να προσκομίσουν συμβόλαια και τίτλους ιδιοκτησίας αναγόμενα τουλάχιστον στο έτος 1885. Η ΠΟΜΙΔΑ ζητεί από την κυβέρνηση την επίλυση και του ζητήματος αυτού, μέσω σχετικής νομοθετικής ρύθμισης ΠΗΓΗ
Συνειδητοποιούν από πρώτο χέρι γιατί η Παγκόσμια Τράπεζα κατατάσσει την Ελλάδα στην 153η χειρότερη θέση του πλανήτη όσον αφορά τις διαδικασίες μεταβίβασης ενός ακινήτου. Αντιλαμβάνονται ότι για να ολοκληρωθούν τα 11 διαφορετικά βήματα που απαιτούνται για μια μεταβίβαση χρειάζονται κατ’ ελάχιστον 20 ημέρες προετοιμασία αν όλα πάνε καλά ή ακόμη και δύο μήνες αν κάτι «στραβώσει» κατά τη γραφειοκρατική διαδικασία, η οποία παραμένει σχεδόν εξ ολοκλήρου χειρόγραφη.
Οσον αφορά το κόστος μεταβίβασης, ακόμη και αν δεν χρειαστεί να καταβληθεί φόρος –το αφορολόγητο των γονικών παροχών παραμένει στις 150.000 ευρώ και καλύπτει τις περισσότερες μεταβιβάσεις– μπορεί να ξεπεράσει –σε πραγματικούς όρους– το 3%-4% της αξίας του ακινήτου. Δεν είναι μόνο τα συμβολαιογραφικά έξοδα, οι αμοιβές του μηχανικού που θα πιστοποιήσει ότι δεν υπάρχουν παραβάσεις και τα έξοδα μετεγγραφής. Τυχόν πολεοδομικές παραβάσεις θα πρέπει να τακτοποιηθούν. Αυτομάτως, η εφορία θα ζητήσει αναδρομικά τον ΕΝΦΙΑ από το 2013. Ο δήμος θα απαιτήσει το ΤΑΠ από το… 2009 ή το 2013, η εφορία μπορεί να αξιώσει την πληρωμή οποιασδήποτε βεβαιωμένης ή ληξιπρόθεσμης οφειλής για να δώσει φορολογική ενημερότητα, ενώ στο «παιχνίδι» έχει μπει και ο ΕΦΚΑ ο οποίος ζητάει «λευκό μητρώο» για να δώσει την απαραίτητη ασφαλιστική ενημερότητα.
Ολόκληρη η δημόσια διοίκηση χρησιμοποιεί πλέον το «μπλοκάρισμα» της μεταβίβασης ακινήτου ως την απειλή για να πιέσει τους ιδιοκτήτες να τακτοποιήσουν όλες τις αμαρτίες του παρελθόντος. Η τακτοποίηση της παραμικρής πολεοδομικής παράβασης, εκτός από το πρόστιμο και την αμοιβή του μηχανικού «γεννά» αναδρομικές εκκρεμότητες. Την ώρα των γονικών παροχών –ή γενικότερα των μεταβιβάσεων– η δημόσια διοίκηση ελέγχει:
1. Αν υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις. Αν υπάρχουν πρέπει να τακτοποιηθούν, ενώ πρέπει να πληρωθεί τουλάχιστον το 30% του προστίμου που θα προκύψει για να προχωρήσει η μεταβίβαση.
2. Τακτοποίηση επιπλέον τετραγωνικών «γεννά» υποχρέωση αναδρομικής καταβολής του ΕΝΦΙΑ από την 1η ημέρα θέσπισής του, δηλαδή από το 2013.
3. Το πιστοποιητικό του ΤΑΠ είναι επίσης απαραίτητο. Για να το χορηγήσει ο δήμος, πρέπει να μην υπάρχουν οφειλές, ενώ η τακτοποίηση αυθαίρετων χώρων «γεννά» αναδρομικές υποχρεώσεις είτε από το 2009 είτε από το 2013.
4. Χωρίς φορολογική ενημερότητα, δεν μεταβιβάζεται το ακίνητο. Για να προχωρήσει η γονική παροχή, πολλές φορές καλείται ο γονέας να πληρώσει ακόμη και επόμενες δόσεις (ΕΝΦΙΑ Δεκεμβρίου και Ιανουαρίου κλπ.) για να μην μπλέξει σε έναν γραφειοκρατικό κυκεώνα απόκτησης της φορολογικής ενημερότητας.
5. Πιστοποιητικό μη οφειλών ζητείται και από τον ΕΦΚΑ εφόσον αυτός που μεταβιβάζει ακίνητο έχει επαγγελματική ιδιότητα. Στην πραγματικότητα, μετά τον Ιανουάριο του 2017, το πιστοποιητικό του ΕΦΚΑ ζητείται από όλους όσοι μεταβιβάζουν ακίνητο.
Παράδειγμα
O γονέας που κατέφυγε στον συμβολαιογράφο για να μεταβιβάσει ένα ακίνητο στην κόρη του και στην εγγονή του βρέθηκε αντιμέτωπος με ένα μεγάλο δίλημμα. Για μια μεταβίβαση 200.000 ευρώ με γονική παροχή και δωρεά 150.000 ευρώ στην εγγονή να πληρώσει τα 500 ευρώ του φόρου μεταβίβασης και τα… 45.000 ευρώ σε αναδρομικούς φόρους, πρόστιμα και προσαυξήσεις, ή να αφήσει το πρόβλημα να μεγαλώνει ανεξέλεγκτα με την πάροδο των ετών. Στο συγκεκριμένο ακίνητο –το παράδειγμα είναι πραγματικό– είχε πολεοδομικές παραβάσεις, η τακτοποίηση των οποίων απαιτούσε την καταβολή προστίμου 21.000 ευρώ. Από αυτά οι 7.500 ευρώ θα έπρεπε να πληρωθούν «επιτόπου» για να προχωρήσει η διαδικασία της μεταβίβασης. Η τακτοποίηση δημιούργησε και αναδρομικές υποχρεώσεις από ΕΝΦΙΑ και συμπληρωματικό φόρο συνολικού ύψους 11.000 ευρώ. Τα συμβολαιογραφικά έξοδα υπολογίστηκαν στις 3.800 ευρώ μαζί με τον ΦΠΑ, ενώ στο άμισθο υποθηκοφυλακείο –οι υπηρεσίες του οποίου επίσης υπόκεινται σε ΦΠΑ– χρειάστηκαν επιπλέον 3.450 ευρώ. Τέλος, περίπου 6.500 ευρώ απαιτήθηκαν και από τον δήμο για το αναδρομικό ΤΑΠ και τις προσαυξήσεις.
Ακόμη και στις περιπτώσεις ακινήτων που δεν υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις, οι ενδιαφερόμενοι θα χρειαστεί να πληρώσουν τον μηχανικό για το σχετικό πιστοποιητικό που προβλέπει ο νόμος, τον συμβολαιογράφο, τα έξοδα μεταβίβασης και φυσικά να προπληρώσουν τις όποιες βεβαιωμένες οφειλές στην εφορία για να βγουν εύκολα οι φορολογικές ενημερότητες. Ακόμη και αν δεν επιβληθεί φόρος, τα συνολικά έξοδα μεταβίβασης ξεπερνούν το 2% σε πραγματικούς όρους.
ΠΗΓΗ
============================
Χιλιάδες ακίνητα θα περάσουν στο Δημόσιο έως τα τέλη του έτους
Οριστικά υπό δημόσιο έλεγχο αναμένεται να περιέλθουν τις επόμενες εβδομάδες χιλιάδες ακίνητα, τα οποία είτε δεν δηλώθηκαν ποτέ από τους ιδιοκτήτες τους, στο πλαίσιο της διαδικασίας του κτηματολογίου, είτε δηλώθηκαν με σοβαρά λάθη/παραλείψεις που δεν διορθώθηκαν. Πρόκειται για κτίρια και οικόπεδα σε 111 πόλεις και περιοχές της χώρας, στις οποίες συμπληρώνονται 14 χρόνια από την ημερομηνία έναρξης των αντίστοιχων κτηματολογικών γραφείων. Με το πέρας της σχετικής προθεσμίας χάνεται οριστικά η δυνατότητα δικαστικής προσφυγής και συνεπώς και το ίδιο το ακίνητο, αφού οι αρχικές εγγραφές καθίστανται οριστικές και ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να διεκδικήσει πλέον το ακίνητό του.
Το ζήτημα επανέφερε χθες η ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων), ζητώντας για ακόμα μια φορά την παροχή νέας παράτασης της όλης διαδικασίας, τουλάχιστον μέχρι την 20ετία, ώστε να ευθυγραμμιστεί με τον Αστικό Κώδικα, ο οποίος άλλωστε προβλέπει απώλεια κυριότητας λόγω 20ετούς «έκτακτης χρησικτησίας».
Σύμφωνα με εκτιμήσεις ανθρώπων που παρακολουθούν τη σχετική διαδικασία, υπολογίζεται ότι τα ακίνητα που δεν δηλώθηκαν προσεγγίζουν τις 300.000 πανελλαδικά, αν και ουδείς είναι σε θέση να δώσει έναν ακριβή αριθμό.
Εξ αυτών, περίπου τα 2/3 εκτιμάται ότι είναι ούτως ή άλλως ακίνητα του Δημοσίου που δεν προχώρησε στη δήλωσή τους, κάτι που σημαίνει ότι το υπόλοιπο 1/3 αφορά ιδιωτικές περιουσίες, διαμερίσματα, καταστήματα, αποθήκες και οικόπεδα, αρκετά εκ των οποίων σε περιοχές με υψηλή εμπορική αξία. Σύμφωνα με αναφορές υποθηκοφυλάκων, μόνο στα βόρεια προάστια έχουν καταγραφεί περισσότερα από 5.000 ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη (όπως χαρακτηρίζονται όσα δεν δηλώθηκαν ποτέ). Ετσι, η διαδικασία κτηματολόγησης σε 20 περιοχές της Αττικής και της Θεσσαλονίκης και άλλες 91 ανά την επικράτεια κινδυνεύει να εξελιχθεί σε μια άνευ προηγουμένου διαδικασία μεταβίβασης ακινήτων ιδιωτών στα χέρια του Δημοσίου.
Πάντως, δεν φαίνεται να υπάρχει σχετική διάθεση από την πλευρά της κυβέρνησης, καθώς ήδη από τον προηγούμενο Ιούλιο, το υπουργείο Οικονομικών εξέδωσε σχετική εγκύκλιο (ΠΟΛ. 1137/18.7.2018), όπου καθορίζονται οι επιμέρους κινήσεις για τη μεταβίβαση των ακινήτων «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Δημόσιο. Μάλιστα, ζητείται από το Ελληνικό Κτηματολόγιο να γνωστοποιήσει όλα τα σχετικά ακίνητα στους αρμόδιους φορείς του Δημοσίου (εν προκειμένω στο υπ. Οικονομικών, εφόσον πρόκειται για αστικά/αγροτικά ακίνητα και στο υπ. Περιβάλλοντος εφόσον πρόκειται για δασικές εκτάσεις), προκειμένου να ελέγξουν και να παραλάβουν τα ακίνητα αρμοδιότητάς τους για διαχείριση.
Αλλο ένα σοβαρό ζήτημα που θίγει η ΠΟΜΙΔΑ αφορά τη διεκδίκηση από το Δημόσιο και δεκάδων χιλιάδων άλλων ιδιωτικών ακινήτων, κυρίως εκτός σχεδίου, αλλά ακόμα και εντός των μεγάλων αστικών κέντρων. Πρόκειται για ακίνητα τα οποία δήθεν είχαν κάποια στιγμή στο παρελθόν δασικό χαρακτήρα, οπότε οι πολίτες αναγκάζονται να προσκομίσουν συμβόλαια και τίτλους ιδιοκτησίας αναγόμενα τουλάχιστον στο έτος 1885. Η ΠΟΜΙΔΑ ζητεί από την κυβέρνηση την επίλυση και του ζητήματος αυτού, μέσω σχετικής νομοθετικής ρύθμισης ΠΗΓΗ
Σχόλια